Il quarantaduesimo articolo della Costituzione, la proprietà che non è più un diritto assoluto ma un diritto con doveri, e il paradosso italiano di milioni di case vuote mentre cresce l’emergenza abitativa

di Francesco Giannetta, Giugno 2026

«La proprietà è un diritto, ma non è un idolo. Quando diventa accumulo che esclude, ricchezza che chiude le porte invece di aprirle, tradisce la sua funzione: che è quella di servire l’uomo, non di asservirlo.»
— Giuseppe Dossetti, costituente, 1946

La rivoluzione silenziosa del concetto di proprietà

L’articolo 42 affronta uno dei concetti più antichi e più carichi di significato della storia umana: la proprietà. Da sempre la proprietà è stata considerata, in molte tradizioni giuridiche, un diritto quasi sacro, assoluto, intoccabile. Il proprietario poteva fare della sua cosa ciò che voleva, senza dover rendere conto a nessuno. La Costituzione italiana rompe con questa concezione e introduce un’idea rivoluzionaria: la proprietà è un diritto, ma è un diritto che ha anche dei doveri.

«La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati.

La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale.»

Tre commi (su quattro, l’ultimo riguarda le successioni) che ridefiniscono la proprietà nell’ordinamento repubblicano. Il primo riconosce l’esistenza della proprietà pubblica e privata. Il secondo garantisce la proprietà privata ma la vincola a una “funzione sociale” e al principio di accessibilità a tutti. Il terzo prevede l’esproprio per motivi di interesse generale.

Il compromesso tra due visioni del mondo

L’articolo 42 è il frutto di uno dei grandi compromessi dell’Assemblea Costituente, quello tra la visione liberale e quella socialista e cattolico-sociale della proprietà.

La visione liberale considerava la proprietà privata un diritto fondamentale della persona, garanzia di libertà e di autonomia individuale: senza proprietà non c’è indipendenza, non c’è libertà reale. La visione socialista vedeva nella proprietà privata dei mezzi di produzione la radice dello sfruttamento e della diseguaglianza. La visione cattolico-sociale, espressa da costituenti come Dossetti e La Pira, proponeva una via intermedia: la proprietà è legittima, ma deve servire il bene comune, deve avere una “destinazione universale dei beni” che la Chiesa aveva teorizzato nella sua dottrina sociale.

Il risultato di questo confronto è il secondo comma dell’articolo 42, con la sua formula chiave: la legge determina i limiti della proprietà privata “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. Due principi rivoluzionari in poche parole. La proprietà ha una funzione sociale: non è solo un diritto del proprietario, ma deve servire anche alla collettività. E la proprietà deve essere accessibile a tutti: non un privilegio di pochi, ma una possibilità aperta a ogni cittadino.

La funzione sociale: la proprietà che ha doveri

“Funzione sociale” è l’espressione che ha cambiato il significato della proprietà nell’ordinamento italiano. Significa che la proprietà privata non è più un diritto assoluto, che il proprietario può esercitare come vuole senza limiti. È un diritto che porta con sé responsabilità verso la collettività.

Questo principio ha applicazioni concrete che usiamo ogni giorno senza pensarci. Il proprietario di un terreno agricolo non può lasciarlo incolto se questo danneggia l’interesse generale: deve coltivarlo o permettere che sia coltivato. Il proprietario di un edificio storico non può lasciarlo crollare: deve conservarlo, perché ha un valore che non è solo suo ma di tutti. Il proprietario di un’azienda non può gestirla in modo da danneggiare la collettività, come abbiamo visto parlando dell’articolo 41. La funzione sociale è il filo che lega la proprietà al bene comune.

Il principio di accessibilità a tutti è altrettanto importante: la Costituzione non vuole una società di pochi proprietari e molti esclusi, ma una società in cui la proprietà, a partire dalla casa, sia accessibile al maggior numero possibile di persone. È il fondamento costituzionale delle politiche per la casa, dell’edilizia popolare, del sostegno all’accesso alla proprietà dell’abitazione.

Il paradosso italiano: 8 milioni di case vuote, 250mila famiglie in attesa

C’è un dato che fotografa meglio di qualsiasi teoria la distanza tra l’articolo 42 e la realtà italiana di oggi. Nel nostro paese ci sono circa 8 milioni di abitazioni sfitte, vuote, a fronte di poco più di 4 milioni di case effettivamente affittate. Il rapporto Federproprietà-Censis parla addirittura di 8,5 milioni di “case dormienti”: immobili posseduti da persone fisiche che non entrano né nel mercato della vendita né in quello della locazione.

Allo stesso tempo, l’emergenza abitativa cresce. Ci sono 250mila famiglie in lista d’attesa per una casa popolare in tutta Italia. Le famiglie in affitto che vivono in povertà assoluta superano il milione, con un’incidenza del 22 per cento contro il 4,7 per cento dei proprietari. Gli studenti fuori sede non trovano alloggi a prezzi sostenibili, come abbiamo visto parlando del diritto allo studio. I giovani non riescono a comprare casa né a sostenere gli affitti delle grandi città.

È il paradosso perfetto che illustra cosa significa “funzione sociale” della proprietà. Milioni di case vuote mentre milioni di persone non hanno una casa dignitosa o spendono per l’affitto una quota insostenibile del proprio reddito. La proprietà esiste, il patrimonio abitativo c’è, ma resta inutilizzato, fuori dal mercato, “dormiente”. E la funzione sociale della proprietà, quel principio scritto nell’articolo 42, resta lettera morta.

Le cause del fenomeno sono molteplici e vanno comprese senza semplificazioni: la diffidenza dei proprietari verso gli affitti tradizionali, il timore della morosità e dei tempi lunghi degli sfratti, gli immobili inutilizzati nei piccoli comuni in via di spopolamento, le successioni ereditarie bloccate, la mancanza di risorse per ristrutturare. Non si tratta di demonizzare i proprietari, molti dei quali sono piccoli risparmiatori che hanno investito in una seconda casa con sacrificio. Si tratta di riconoscere che lo Stato ha il compito costituzionale di costruire le condizioni perché quel patrimonio torni a svolgere la sua funzione sociale.

Le soluzioni possibili e il caso di Milano

L’articolo 42 non impone soluzioni specifiche: affida alla legge il compito di determinare i limiti e gli strumenti per assicurare la funzione sociale della proprietà. E le soluzioni possibili sono molte, tutte coerenti con la Costituzione.

Il Comune di Milano, la città con il mercato immobiliare più caro e più escludente d’Italia, ha annunciato nel giugno 2026 un piano per acquistare edifici residenziali da privati ed enti pubblici, per destinarli ad affitti a canone calmierato per cittadini con redditi bassi. È un esempio concreto di come il pubblico può intervenire per rendere la proprietà “accessibile a tutti”, recuperando patrimonio esistente invece di consumare nuovo suolo.

Altri strumenti coerenti con l’articolo 42 sono gli incentivi fiscali per chi affitta a canone concordato, il ripristino del fondo per gli affitti e per la morosità incolpevole, le risorse per rimettere in circolo le decine di migliaia di alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi vuoti perché necessitano di ristrutturazione, una regolamentazione equilibrata degli affitti brevi turistici nelle aree più tese. Sono strumenti diversi, alcuni più orientati a dare sicurezza ai proprietari, altri più orientati a tutelare gli inquilini fragili. Ma tutti rispondono allo stesso principio costituzionale: la proprietà ha una funzione sociale, e lo Stato ha il compito di farla rispettare.

L’esproprio: quando l’interesse generale prevale

Il terzo comma dell’articolo 42 prevede lo strumento più radicale di limitazione della proprietà: l’esproprio. “La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale.”

L’esproprio è il potere dello Stato di privare un cittadino della sua proprietà quando l’interesse generale lo richiede: per costruire una strada, una scuola, un ospedale, un’infrastruttura pubblica. È un potere enorme, e proprio per questo la Costituzione lo circonda di garanzie precise. Può avvenire solo “nei casi preveduti dalla legge”: non per decisione arbitraria, ma secondo procedure stabilite. Deve essere giustificato da “motivi d’interesse generale”: non per favorire un privato, ma per il bene comune. E deve avvenire “salvo indennizzo”: il proprietario espropriato deve essere risarcito.

L’equilibrio tra l’interesse generale e i diritti del proprietario è delicato. La misura dell’indennizzo è stata oggetto di una lunga evoluzione giurisprudenziale: la Corte Costituzionale e la Corte Europea dei Diritti dell’Uomo hanno stabilito che l’indennizzo deve essere “serio e adeguato”, ragionevolmente collegato al valore reale del bene, non simbolico. L’esproprio non può trasformarsi in una confisca mascherata: deve rispettare la dignità del diritto di proprietà anche mentre lo sacrifica all’interesse generale.

Cosa succederebbe se lo applicassimo davvero

Se l’articolo 42 fosse pienamente applicato, la funzione sociale della proprietà non sarebbe un principio astratto ma una realtà concreta. Il patrimonio immobiliare inutilizzato sarebbe incentivato a rientrare nel mercato, attraverso un equilibrio tra sicurezza per i proprietari e tutele per gli inquilini. L’edilizia residenziale pubblica sarebbe finanziata adeguatamente, le liste d’attesa per le case popolari si ridurrebbero, nessuna famiglia vivrebbe in povertà per il peso insostenibile dell’affitto.

L’accessibilità della proprietà a tutti sarebbe un obiettivo perseguito attivamente: politiche per l’accesso alla prima casa, sostegno ai giovani, edilizia sociale, recupero del patrimonio esistente invece di consumo di nuovo suolo. La proprietà non sarebbe un privilegio di chi già ha, ma una possibilità aperta a chi non ha ancora.

E l’esproprio per pubblica utilità funzionerebbe in modo equilibrato: efficace quando l’interesse generale lo richiede davvero, rispettoso dei diritti dei proprietari, con indennizzi giusti e procedure trasparenti. Lo Stato che costruisce infrastrutture pubbliche non sarebbe paralizzato, ma nemmeno prepotente.

Un’applicazione vissuta

Il tema dell’articolo 42 tocca il Salento in modo specifico e doloroso. Da un lato, i borghi e i piccoli comuni dell’entroterra salentino si spopolano, e si riempiono di case vuote, “dormienti”, ereditate e non utilizzate, che cadono lentamente in rovina. Dall’altro, le località costiere come Otranto vivono il fenomeno opposto: la pressione del turismo e degli affitti brevi che svuota i centri storici di residenti stabili, trasforma le case in strutture ricettive, rende impossibile per i giovani del posto trovare una casa a prezzi accessibili nella propria città.

Sono due facce dello stesso problema: una proprietà immobiliare che non svolge la sua funzione sociale, che si concentra dove rende di più e si abbandona dove non rende, lasciando le comunità senza il bene primario della casa. Il centro storico di Otranto che si svuota di abitanti per riempirsi di affitti turistici è un caso da manuale di proprietà che perde la sua funzione sociale: l’immobile rende al proprietario, ma la comunità perde residenti, servizi, vita, identità.

Salento Dinamico include nella propria visione il tema della casa e della rigenerazione del patrimonio immobiliare. Il recupero dei borghi spopolati, la messa a disposizione delle case dormienti, l’equilibrio tra economia turistica e diritto all’abitare dei residenti: sono questioni di sviluppo territoriale che hanno il loro fondamento proprio nell’articolo 42. Un territorio in cui i giovani non possono permettersi una casa nella propria città è un territorio che espelle il proprio futuro.

Le tecnologie digitali, anche qui, possono offrire strumenti: piattaforme che mappano e mettono in rete il patrimonio immobiliare inutilizzato, che facilitano l’incontro tra proprietari e inquilini, che danno trasparenza a un mercato oggi opaco. Non risolvono il problema da sole, ma possono essere parte della soluzione, contribuendo a far sì che la proprietà torni a svolgere quella funzione sociale che la Costituzione le assegna.

La stella polare di Salento Dinamico

Dossetti, uno dei grandi padri cattolico-sociali della Costituzione, lo aveva detto con chiarezza: la proprietà è un diritto, ma non è un idolo. Quando diventa accumulo che esclude, ricchezza che chiude le porte, tradisce la sua funzione. La proprietà serve l’uomo, non deve asservirlo.

Salento Dinamico raccoglie questa visione: lo sviluppo di un territorio non si misura solo da quanta ricchezza produce, ma da quanto quella ricchezza è accessibile, da quanto la proprietà svolge la sua funzione sociale, da quanto il bene primario della casa è garantito a tutti. Un territorio di case vuote e famiglie senza casa non è un territorio sviluppato: è un territorio che ha dimenticato la funzione sociale della proprietà.

L’articolo 42 ci ricorda che la proprietà non è solo un diritto da difendere, ma anche una responsabilità da esercitare. Che la casa non è solo un investimento, ma un diritto. Che lo sviluppo autentico è quello che rende la proprietà accessibile a tutti, non quello che la concentra nelle mani di pochi. È una bussola che vale per l’Italia intera, e in modo particolare per un Sud dove il diritto all’abitare è ancora, per troppi, una promessa non mantenuta.

Fonti: Assemblea Costituente della Repubblica Italiana, sedute plenarie, 1946-1947; SoloAffitti-RentVolution, analisi sul mercato delle locazioni, aprile 2026; Rapporto Federproprietà-Censis sulle “case dormienti”, 2026; Federcasa, dati sulle liste d’attesa per l’edilizia residenziale pubblica, gennaio 2026; Comune di Milano, Piano straordinario per la Casa accessibile, giugno 2026; Corte Costituzionale italiana e Corte europea dei diritti dell’uomo, giurisprudenza sull’indennizzo di esproprio; Giuseppe Dossetti, interventi all’Assemblea Costituente; testo vigente della Costituzione della Repubblica Italiana, art. 42; Salento Dinamico, archivio progettuale 2000-2026.