Il 90% degli immobili di pregio del Salento è acquistato da stranieri. La Puglia ha superato la Toscana nel mercato di lusso (+62% contro +1%). Intanto i salentini faticano a trovare casa nei propri paesi.

di Francesco Giannetta — Maggio 2026

“Ho imparato che il problema degli altri è uguale al mio. Sortirne tutti insieme è la politica. Sortirne da soli è l’avarizia.” — Don Lorenzo Milani, Lettera a una professoressa, 1967

Helen Mirren a Tiggiano, Coppola a Ugento, Meryl Streep a Tricase, Suggs nel basso Salento

Helen Mirren ha restaurato una masseria cinquecentesca a Tiggiano, nel basso Salento, e da anni si batte pubblicamente contro la Xylella che colpisce gli ulivi della sua nuova terra. Francis Ford Coppola ha scelto Ugento. Meryl Streep ha comprato a Tricase, sul versante adriatico del Capo. Willem Dafoe, Justin Timberlake e Jessica Biel, Maggie Gyllenhaal hanno celebrato in masserie pugliesi i loro matrimoni. Suggs, il cantante storico del gruppo ska britannico Madness — quello di Our House e It Must Be Love — ha una casa nel basso Salento da diversi anni, e in un’intervista a Rolling Stone Italia del 2016 raccontava di tornarci “quattro, cinque volte all’anno”. La rivista Financial Times ha definito la Puglia “regina dell’immobiliare di lusso italiano”.

Sono nomi importanti, e ci raccontano qualcosa di vero: il Salento è un territorio unico, capace di emozionare il mondo. Non c’è niente di scandaloso, in sé, nel fatto che chi lo scopre voglia mettere radici. Il problema è che quei nomi famosi sono solo la punta visibile di un fenomeno strutturale, e che la frase di Suggs — quattro-cinque volte l’anno — è la fotografia esatta del 70% di seconde case che il Market Report di Nomisma e Engel & Völkers attribuisce al mercato salentino di pregio. Una casa in cui si torna quattro o cinque volte l’anno è una casa che resta vuota dieci o undici mesi. Moltiplicata per migliaia di unità, diventa un paese intero che svuota la sua quotidianità per riempire la sua scenografia.

I numeri del boom: 90% di acquirenti stranieri, +62% di compravendite di lusso

I dati sono tutti pubblici, basta metterli in fila. La sede salentina di Engel & Völkers, fra le principali agenzie internazionali del lusso, dichiara che oggi il 90% dei suoi acquirenti è straniero, con un prezzo medio per immobile che va dai 500mila a 1,2 milioni di euro. La sede di Lecce della stessa agenzia, secondo dichiarazioni della propria office manager Silvia Messeri, registra una quota di clienti esteri al 98%, con un range che arriva fino a sette-otto milioni di euro per masseria. Il Market Report Italia 2026 di Engel & Völkers, redatto con la collaborazione scientifica di Nomisma, indica che nel Salento il 70% delle compravendite di pregio riguarda seconde case e il 30% investimenti puri. Il portale Gate-away.com colloca il Salento come seconda area più ricercata d’Italia da acquirenti esteri, dopo la Toscana. Ostuni è il comune italiano più richiesto in assoluto.

Nello stesso anno in cui la Toscana ha visto crescere le compravendite di case di pregio dell’1%, la Puglia ha registrato un +62%. I compratori arrivano principalmente da Stati Uniti, Regno Unito, Germania, Francia, Paesi Bassi, Belgio, e in misura crescente dai Paesi del Golfo. I valori a metro quadrato delle aree più richieste della Valle d’Itria toccano i 6mila euro. Nel Salento il prezzo medio resta intorno ai 700-750 euro al metro quadrato, ma in alcune zone costiere e in alcuni borghi del Capo di Leuca i valori sono ormai allineati al Nord. I rendimenti da affitto breve, secondo il FIAIP, oscillano tra il 6 e l’8% netto annuo: tassi che nessun altro investimento offre.

Intanto, a Galatina, a Maglie, a Casarano, a Otranto, a Tricase, i giovani salentini non trovano case in affitto a lungo termine perché l’offerta è stata interamente assorbita dal turismo breve. I salari locali medi non sono cresciuti. L’emigrazione interna dei laureati salentini verso Milano, Bologna e l’estero, certificata anno dopo anno dai rapporti SVIMEZ, prosegue senza fermarsi. Due movimenti opposti si incrociano sullo stesso territorio: chi entra ricco e chi esce per cercare lavoro.

Quando i fondi pubblici diventano resort: il caso dei mini-PIA

C’è un capitolo, in questa storia, che merita di essere raccontato con precisione. Lo scorso marzo la Giunta della Regione Puglia, presieduta da Antonio Decaro, ha sospeso l’accesso agli strumenti di incentivazione per le imprese turistiche — i cosiddetti “mini-PIA”. È stata una decisione necessaria e responsabile: secondo i dati pubblicati da La Gazzetta del Mezzogiorno, alla vigilia della sospensione risultavano presentate proposte di investimento per circa 5,4 miliardi di euro, con richieste di contributi pubblici pari a 2,2 miliardi. La Regione disponeva di circa 1,35 miliardi di fondi propri, più 600 milioni residui del Fondo Sviluppo e Coesione. In totale meno di due miliardi a fronte di richieste per più del doppio.

La ragione di quel boom di domande è stata documentata da diversi approfondimenti giornalistici: una parte significativa degli incentivi pubblici regionali aveva, di fatto, finanziato interventi su masserie e palazzi storici che si erano poi trasformati in seconde case di lusso o in strutture ricettive di fascia altissima rivolte a una clientela quasi interamente estera. Fondi nati per sostenere le imprese turistiche del territorio erano finiti, attraverso un quadro normativo che non distingueva con sufficiente nettezza, a finanziare la rendita immobiliare di chi del territorio fa scenografia. La Regione, di fronte ai numeri, ha fatto la cosa giusta: ha fermato la macchina e ha annunciato una ricalibrazione.

Il punto vero, però, non sta nella Regione. Sta nella cornice nazionale ed europea entro cui la Regione è costretta a muoversi. Una Regione, da sola, non può contrastare un fenomeno che ha radici molto più larghe di sé.

Flat tax, capitali liberi, regole assenti: chi ha disegnato la cornice?

I motivi del boom immobiliare salentino non si spiegano solo con il fascino del Salento. Si spiegano con una serie di scelte politiche prese altrove. La flat tax al 7% per i pensionati stranieri che trasferiscono la residenza in Italia, introdotta nel 2019 e successivamente estesa dai governi Meloni e Conte ai Comuni con meno di 30mila abitanti, ha reso il Sud Italia — e in particolare il Salento, ricchissimo di piccoli comuni — fiscalmente attraente per migliaia di pensionati nordeuropei e americani. La libertà di circolazione dei capitali dentro l’Unione Europea consente l’acquisto immobiliare senza alcuna preferenza per i residenti locali. L’assenza di norme nazionali che limitino la quota di seconde case in aree a forte pressione turistica — norme che esistono in Francia, in Spagna, in Portogallo, in alcune regioni austriache — lascia il mercato italiano completamente esposto. Gli investitori stranieri arrivano spesso già informati dei “mini-PIA” e degli altri bandi regionali, raccontano alcune agenzie immobiliari del Salento, e si fanno accompagnare nell’accesso alla finanza pubblica.

Le domande, in un giorno come oggi, andrebbero rivolte a chi quella cornice ha disegnato. Perché l’Italia ha esteso la flat tax ai pensionati esteri proprio nei piccoli comuni del Sud, dove l’effetto sui prezzi immobiliari è massimo? Perché non esiste, in Italia, una soglia massima di seconde case nelle aree a forte pressione turistica, come esiste in altri Paesi europei? Perché i fondi di coesione europea, pensati per ridurre le diseguaglianze tra territori, possono — in mancanza di criteri stringenti di impatto sociale — finire indirettamente a finanziare la rendita di posizione di un investitore estero? La Regione Puglia ha agito su quello che poteva controllare. Il resto va riportato a Roma e a Bruxelles, dove le regole si scrivono.

Il Salento non è una scenografia

Quello che si perde, quando un territorio si trasforma in una vetrina, non è quantificabile in un rapporto immobiliare. È la rete di sentieri storici che da generazioni univano i campi, oggi chiusi da cancelli automatici di masserie blindate. Sono le visuali sul mare un tempo aperte, oggi privatizzate da muri di pietra rialzati. È la lingua dialettale che nei paesi si sente sempre meno, perché i nuovi residenti — comprensibilmente — parlano inglese, olandese, tedesco. Sono i bar di paese che chiudono e diventano cocktail bar a venti euro a drink. È la festa patronale che resta, ma non è più sentita da chi vive accanto. È la terra agricola che dovrebbe nutrire una comunità e che invece diventa “esterno” da fotografare. È la differenza, fondamentale, tra abitare un luogo e usarlo.

C’è chi, fra gli stranieri che hanno comprato in Salento, abita davvero. Helen Mirren si batte per gli ulivi e per la lotta alla Xylella, e va riconosciuto. Altri, molti altri, vivono qui parte dell’anno e si integrano nella comunità. Non sono loro il problema. Il problema è una logica strutturale che, anno dopo anno, trasforma un territorio da soggetto attivo del proprio sviluppo a oggetto passivo del consumo altrui. Quando questo passaggio si compie, anche il valore economico — per quanto possa sembrare paradossale — finisce per evaporare. Perché un territorio svuotato della sua comunità, alla fine, perde anche il fascino che lo aveva reso attraente.

Salento Dinamico: chi possiede un territorio deve poterlo abitare

Quando, già negli anni dal 2000 al 2005, e poi in forma più strutturata dal 2009, ho cominciato a pensare e a chiamare per nome Salento Dinamico, l’intuizione di partenza era semplice: lo sviluppo di un territorio non si misura in metri quadrati venduti, ma nella capacità delle sue comunità di restare protagoniste della propria storia. Sviluppo è quando un laureato salentino può decidere se restare o partire, e non è costretto a partire perché non c’è altra scelta. Sviluppo è quando una giovane coppia trova casa in affitto a Otranto, a Maglie, a Tricase, senza dover competere con il rendimento dell’affitto breve. Sviluppo è quando i fondi pubblici — italiani ed europei — premiano chi crea lavoro stabile sul territorio, non chi capitalizza una rendita estrattiva. Sviluppo è quando una masseria diventa un’azienda agricola integrata con la filiera locale, non solo una location per matrimoni.

Tutto questo non è ostilità verso gli stranieri. È fedeltà al territorio. Don Milani lo diceva con una chiarezza che non invecchia: il problema degli altri è uguale al mio, e si esce tutti insieme. Il Salento ha bisogno di regole nazionali che mettano in equilibrio l’apertura ai capitali e la tutela delle comunità. Ha bisogno di fondi europei e regionali condizionati a indicatori verificabili di impatto sociale: assunzioni territoriali, recupero di filiere agricole, accessibilità pubblica ai sentieri storici, percentuale di alloggi a lungo termine. Ha bisogno di chiedersi, alla scala dei propri amministratori comunali, quanti consigli comunali del Capo di Leuca abbiano discusso, negli ultimi cinque anni, di una politica pubblica della casa per i propri residenti. Il Salento non è in vendita. È in costruzione. E continuerà a esserlo solo finché continueremo a costruirlo dal basso, insieme, e non a venderlo al pezzo.

Fonti: Engel & Völkers — Market Report Italia 2026, con collaborazione scientifica Nomisma; FIAIP — Monitora Italia 2025; Gate-away.com — Analisi del mercato immobiliare estero in Italia, gennaio 2026; Financial Times — “Puglia, Italy’s new luxury property hotspot”, 2025; Quotidiano di Puglia, “Il boom delle case di lusso: prezzi in forte crescita. E gli stranieri acquistano”, aprile 2026; Rolling Stone Italia, “Perché Suggs, il ‘nutty boy’ dei Madness, parla (anche) in italiano. L’intervista”, ottobre 2016; La Gazzetta del Mezzogiorno — approfondimento sulla sospensione dei mini-PIA della Regione Puglia, marzo 2026; L’Immediato — “Trulli e masserie finanziati con fondi europei, la Regione Puglia blocca gli incentivi”, 5 marzo 2026; SVIMEZ — Rapporto sull’economia e la società del Mezzogiorno, ultima edizione; Regione Puglia — delibere di giunta sulla sospensione dei mini-PIA turismo; legge 232/2016 e successive modifiche sulla flat tax per pensionati esteri residenti in Comuni con meno di 30mila abitanti; Don Lorenzo Milani, “Lettera a una professoressa”, Libreria Editrice Fiorentina, Firenze, 1967.